Compraventa de Bien Inmueble
Conforme a la ley guatemalteca, es por medio del contrato de compraventa que un vendedor transfiere la propiedad de una cosa, teniendo como efecto, el compromiso a entregarla. Por su lado, el comprador de esa cosa se obliga a pagar el precio en dinero que fue acordado por ambas partes.
Este contrato, queda perfeccionado o validado entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado al momento, es decir, queda acordado desde que se discuten los términos y se aceptan válidamente.
Requisitos para la gestión:
– Documento de identificación y escáner o copia de este
– Número de identificación tributaria (NIT)
– Datos registrales de la propiedad (finca, folio y libro)
– Términos de la compraventa
Para que se pueda realizar una compraventa de bienes inmuebles, de forma segura, legal, y certera, los pasos a seguir son los siguientes:
1. Verificación de restricciones legales
– Es importante mencionar, que en Guatemala, los extranjeros no pueden adquirir propiedades dentro de un área de 15 km de las fronteras del país, salvo, tengan un socio local o sea una empresa guatemalteca.
– Fuera de estas áreas restringidas, los extranjeros pueden comprar propiedades sin necesidad de un socio local o una empresa guatemalteca.
– Los nacionales, no tienen restricción alguna para compra de propiedades.
2. Revisión legal y debida diligencia
– Nuestra firma procede a verificar que el derecho del vendedor esté registrado correctamente en el Registro General de la Propiedad con base en la información proporcionada.
– Asimismo, se confirma que la propiedad no tenga gravámenes, embargos o hipotecas.
– Aunado a lo anterior, se revisa que el propietario actual tenga la capacidad legal para vender el inmueble conforme a la ley.
3. Firma de la promesa de compraventa (opcional)
– Si fuera necesario, se puede establecer un contrato preliminar donde ambas partes acuerdan los términos de la compra antes de la escritura de venta definitiva, en caso existan temas que solventar o determinar previo a la venta final.
– Este contrato, puede incluir el pago de un anticipo o arras, para respaldar la intención de la compra futura.
4. Obtención del Número de Identificación Tributaria (NIT)
– En virtud que el contrato conlleva el pago de impuestos, todo comprador, extranjero o no, debe obtener Número de Identificación Tributaria (NIT) en la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) para poder realizar la compra.
– Este documento, puede gestionarse con cualquier documento de identidad válido y aceptado (pasaporte en el caso de extranjeros) ya sea en una agencia de esta entidad o en línea en este link.
5. Formalización de la compraventa
– Una vez establecidos y finalizados los términos conclusivos de la venta, un notario debe preparar una escritura pública con los términos establecidos por las partes, y, esta se firma en un papel especial denominado “Protocolo” de forma física.
– En caso una de las partes no pueda estar presente para firmar físicamente, es posible, establecer un mandatario o apoderado para representarle (ya sea una persona o entidad) por medio de un mandato que debe otorgarse conforme las leyes del país donde se encuentre la persona o entidad y registrarse en Guatemala por medio de un notario guatemalteco. Para más información, ir a este link.
– Una vez el contrato se encuentre firmado por las partes o su representante, el notario inscribe la compraventa en el Registro General de la Propiedad (RGP) para que este opere los cambios legalmente. El tiempo de inscripción varía dependiendo de la complejidad de la operación que se realiza.
6. Pago de impuestos de la compraventa
– El pago del impuesto sobre la transacción de transferencia de la propiedad depende de la actividad económica del propietario de esta, y, las veces que la propiedad ha sido vendida previamente.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) – 12%: El pago de este impuesto aplica, en caso:
– El vendedor es una empresa o una persona que vende inmuebles regularmente.
– Es primera venta del inmueble, sin importar la actividad económica o naturaleza legal del propietario.
El porcentaje de este impuesto es del 12% sobre el precio de venta consignado en la escritura pública o el que consta en la matricula fiscal, el que sea mayor.
Impuesto del Timbre sobre Transferencia de Bienes Inmuebles – 3%: El pago de este impuesto aplica, en caso:
– La venta del inmueble es la segunda o posterior, salvo la propietaria se dedique a la actividad inmobiliaria.
El porcentaje de este impuesto es del 3% sobre el precio de venta consignado en la escritura pública, el cual no podrá ser inferior al que conste en los registros públicos, matrículas, catastros o en los listados oficiales.
El pago de cualquiera de estos impuestos debe realizarse al momento de la formalización de la compraventa, y deberá gestionarse en línea en el portal respectivo de la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), ya sea por medio del notario, o, directamente por el comprador.
7. Inscripción de la transacción
– Una vez concluidos los trámites de firma y pago de impuesto, el notario gestiona la inscripción en el Registro General de la Propiedad.
– Al estar inscrita la transacción, el Registro de la Propiedad, registrará en sus libros el cambio de dueño, y, esto dará certeza legal al nuevo propietario.
– El documento presentado para registro tendrá anexada la operación realizada por el Registro de la Propiedad en un folio.
8. Cambio de titularidad en Municipalidad
– Una vez culminado el trámite de registro de la transacción de compraventa, se debe proceder a la actualización de registros en la municipalidad correspondiente para el pago del impuesto sobre la propiedad correspondiente, denominado Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI) el cual se paga anualmente.
– Aunado a lo anterior, debe realizarse el cambio de titularidad en agua, electricidad y otros servicios.
Honorarios y gastos legales
Nuestra oficina establece tarifas para estas transacciones dependiendo de los casos específicos de cada cliente. A continuación, compartimos rangos generales:
Honorarios compraventa sin intervención bancaria sin hipoteca: Q5,700.00
Gastos: Q1,000.00 + aranceles del Registro de la Propiedad
Compraventa sin intervención bancaria con hipoteca: Q8,700.00
Gastos: Q1,000.000 + aranceles del Registro de la Propiedad
Compraventa con intervención bancaria: Q13,700.00
Gastos: Q1,000.000 + aranceles del Registro de la Propiedad
Aceptamos distintos métodos de pago, los cuales se detallan a continuación:
